degewo-Bauvorhaben: Zahlen, Fakten, Nachgerechnet.

Die Baugrundstücke der degewo an der Bisamstraße in Berlin-Mahlsdorf sollen deutlich stärker verdichtet werden. Das neue Ziel der degewo: Weniger Wohnraum für Familien, dafür aber mehr Wohnungen für die Statistik. Die Folge: Die Infrastruktur vor Ort würde überlastet, die Gebietsstruktur zerstört. Die Bürgerinitiative Bisamstraße versucht nun seit einem Jahr, mit der degewo in einen Dialog über die Befürchtungen vor Ort und mögliche Lösungen zu gelangen. Doch dazu ist die degewo nicht bereit. Stattdessen werden Probleme kleingeredet, schöngerechnet oder schlicht ignoriert. Zeit für eine Bestandsaufnahme von Zahlen und Fakten:

Die degewo plant auf dem Baufeld Bisamstraße nun ca. dreimal so viele Wohneinheiten (+270%) für etwa 60% mehr Menschen als ursprünglich vorgesehen. Die ursprünglichen Abwägungen zum Umfeld und Infrastrukturmaßnahmen im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplans sind damit obsolet. Dass dies zu Problemen führt, kann niemanden überraschen.  

Für das degewo-Großbauprojekt werden 15.000 Quadratmeter Fläche mit Beton versiegelt – allein für die Bodenplatten der Häuser. Hinzu kommt überbaute Fläche bspw. für Stellplätze, Müllhäuschen, etc. Durch die neu vorgesehenen Mehrfamilienhäuser mit geringen Wohnungsgrößen wird gegenüber den ursprünglichen Planungen für zwei von drei Familien eine Zukunft an der Bisamstraße nicht mehr möglich sein. Die degewo-Pläne führen dazu, dass 65% weniger Wohnraum für Familien geschaffen würde. Stattdessen werden ca. 300 zusätzliche Parkplätze benötigt.

Auch die Wahl von großen Mehrfamilienhäusern statt Reihenhäusern führt zu Problemen. Ein Bewohner in einem der von der degewo geplanten Mehrfamilienhäuser versiegelt 150% der Fläche, verglichen mit einem Einwohner in einem 3er-Reihenhaus. 

Mit ihren Planungen überschreitet die degewo zusätzlich die vor Ort vorgegebene Grundfächenzahl, überlastet das Gebiet und vernichtet den Gebietscharakter. Eine solche intensive Verdichtung und Zubetonierung ist einmalig in der weiteren Siedlungsumgebung.

Wie kommt es zu diesen Zahlen?

Die degewo bezieht ihre Angaben gerne auf das gesamte Bebauungsplangebiet, allerdings konzentriert sich das Großbauvorhaben auf ein Drittel dieser Fläche. Das kaschiert die Probleme auf dem Papier und in der Kommunikation der degewo. Gleichzeitig verschärft es die Probleme im Umfeld des Baufeldes sowie der zuführenden Straßen. 

Dreifache Anzahl von Wohneinheiten, 60% mehr Menschen

Konzipiert war die noch freie Fläche für ca. 120 Einfamilienhäuser (EFH) / Wohneinheiten (WE). Errichten möchte die degewo nun 324 Wohneinheiten, etwa das Dreifache. Trotzdem rechnet die degewo bei 200 zusätzlichen Wohneinheiten nur mit “200 zusätzlichen Menschen”. 

Das B-Plan-Gebiet war für 1120 Menschen geplant. Davon entfallen auf den unbebauten Abschnitt 384 Personen (120 WE * 3,2 Personen je WE lt. Begründung B-Plan). Kalkulatorisch wohnen also bereits 736 Menschen im schon bebauten Abschnitt das B-Plan-Gebietes (1120 – 384 = 736).
Die degewo kalkuliert derzeit laut FAQ (Informationen zu häufig gestellten Fragen) mit 1300 Menschen im B-Plan-Gebiet, d.h. auf der freien Fläche veranschlagen sie 564 Personen (1300 – 736 = 564), statt ursprünglich 384 Menschen.

Die degewo kalkuliert jedoch teilweise unterschiedlich, nämlich u.a. mit 1,9 Personen je 324 WE (324 WE * 1,9 Personen/WE = 616 Personen). Für den B-Plan-Bereich wären es insgesamt 1352 Menschen ( 616 neue Personen + 736 vorhandene Personen). Ein Drittel der Fläche des B-Plan-Gebietes beherbergt damit ca. die Hälfte seiner Bevölkerung und muss noch Platz für Schule, Kita und Grünfläche bieten. Für den noch unbebauten Teil wären diese 616 neuen Menschen ein Anstieg auf 160% dessen, was ursprünglich geplant wurde (384 Personen).

Die 616 zusätzlichen Personen verteilen sich laut degewo auf 38 MFH und 44 EFH. Davon in EFH 141 Personen (44 WE * 3,2 Personen/WE). Die übrigen 475 Personen wohnen demnach in 38 MFH. Das entspricht im Schnitt 12 Personen je MFH bzw. 1,7 Personen je Wohnung. Das ist kein Wohnraum für Familien (Familiengröße in Berlin lt. Statista 2020 3,4 Personen je WE). Doch gerade Wohnraum für Familien wird am dringendsten benötigt. Die Kalkulation mit 1,7 Personen je Wohnung erscheint dabei unseriös und unrealistisch.

Mehr Bodenversiegelung je Einwohner

Die MFH überschreiten die zulässige Grundflächenanzahl (GRZ) allein durch die Bodenplatten. Zusätzlich müssen noch überbaute Fläche für Stellplätze (PKW, Fahrräder), Mülltonnen, etc. geplant werden. Geplant sind 28 degewo-MFH mit je 324m² Grundfläche, 14 MFH mit je 288m² Grundfläche sowie 44 EFH mit vermutlich mind. 80 m² Bodenfläche. Die gesamte versiegelte Fläche für die notwendigen Bodenplatten auf dem Baufeld beträgt, vorsichtig kalkuliert, über 15.000 m². In Abhängigkeit von der Größe der Einfamilienhäuser sogar noch mehr:  28 MFH * 324 m² + 14 MFH * 288 m² + 44 EFH * 80 m² = 16624 m² Beton.

Die MFH der degewo erzeugen durch die Kleinstwohnungen einen großen Infrastrukturoverhead, da je Wohnung Küche, Bad, Treppenhaus, Stellplatz, etc. einzuplanen sind. Im MFH (18*18m Grundfläche) entfallen auf eine Person ca. 27 m² versiegelte Grundfläche (18*18 m² / 12 Personen = 27 m² / Person). Würde im 3er-Reihenhaus eine 4-köpfige Familie wohnen, ergäbe sich eine versiegelte Fläche von 18 m² je Person. Im MFH der degewo versiegelt jeder Mensch folglich 150% der Grundfläche, verglichen mit einem Reihenhausbewohner.

Parkplatzbedarf steigt um 270%

Die 324 WE der degewo würden nach vorsichtiger Kalkulation ca. 454 (324 WE * 1,4 PKW/WE ) PKW Stellplätze benötigen. Das sind ca. 286 Stellplätze (+270%) mehr, als bei der ürsprüglich geplanten Bebauung mit Einfamilienhäuser, basierend auf unseren Zählungen im Wohngebiet. Die degewo plant mit 320 Stellplätzen, unzulässig laut B-Plan, im Vorgarten. Die übrigen 134 PKW ( 454 – 320 = 134)  würden 1.700 m² Stellfläche benötigen, die weder vorhanden noch geplant ist. 

Einzigartiger Bau-Auswuchs in Mahlsdorf

Die Planungen vernichten den Gebietscharakter: Die von der degewo herangezogene Referenzbebauung am Pfarrhufenanger ist nicht vergleichbar. Die Straßenflucht ist dort 3x so breit und die Grundstücke besitzen die doppelte Tiefe. Dort wurden auch nur 5 Mehrfamilienhäuser versetzt errichtet und nicht 38 Stück, davon 18 in einer Flucht. 

Die Zahlen zeigen, dass durch das Großbauvorhaben der degewo die Gegend überlastet wird. Der Gebietscharakter geht durch die massive Bebauung verloren. Der Versiegelung der Fläche pro Kopf ist durch Kleinstwohnungen unverhältnismäßig hoch.